오피스텔 수익률계산

최근 봄 분양시장을 맞아 소형 아파트와 오피스텔, 도시형생활주택 등 수익형 부동산 분양이 잇따라 투자자들의 관심을 끌고 있다. 수익형 부동산은 안정적인 고정 수입을 올릴 수 있기 때문에 재테크 수단으로 인기가 높다. 임대수익률도 일반아파트가 연 3∼4% 정도인 데 비해 오피스텔이나 도시형생활주택 등 수익형 부동산은 평균 6% 정도이고 높게는 10%를 넘는 경우도 있다.

■수익형 부동산 분양 잇따라
지난달 31일 건설업계에 따르면 수익형 부동산으로 각광받고 있는 소형 주택이 인기를 끌면서 역세권을 중심으로 분양이 잇따르고 있다.

중견건설업체인 세광종합건설은 서울 영등포동 지하철 1·5호선 환승역인 신길역 주변에서 도시형주택인 '세광 내이처해밀' 149가구를 분양한다. 이 도시형생활주택은 지하 1층∼지상 13층 규모로 전용면적 14㎡ 127가구, 15㎡ 22가구 등 모두 소형으로 구성됐다. 분양가는 기준 층 기준 1억2800만원 선이며 중도금 60%는 융자지원한다. 신길뉴타운과 영등포 뉴타운 등이 인접해 있어 배후 수요가 풍부하다는 게 회사 측 설명이다.

동아건설은 서울 용산에서 도시형생활주택 81가구와 오피스텔 100실로 구성된 '프라임팰리스'를 분양 중이다. 지하 2층∼지상 20층 규모로 도시형생활주택은 전용면적 13∼21㎡로 이뤄졌다. 분양가는 1억5800만∼2억5000만원 선이다. 지하철1호선 남영역과 4·6호선 삼각지역이 걸어서 5분 거리다.

한주종합건설은 서울 은평구 증산동에서 도시형생활주택 '디오반'을 분양 중이다. 지하 1층∼지상 8층에 25㎡ 112가구로 구성됐다. 분양가는 1억1000만∼1억2000만원이다. 지하철 6호선 증산역과 경의선 디지털미디어시티역이 가깝다. 한창디벨로퍼스는 경기 남양주시 가운동에서 오피스텔 '아인스빌'을 이달 초 분양한다. 지하 4층∼지상 10층 규모로 48㎡ 14실, 58㎡ 91실, 61㎡ 28실, 74㎡ 7실, 117㎡ 7실 등 147실로 구성됐다.

■수익률 계산 어떻게
수익형 부동산의 연간 수익률은 월 임대료를 12(개월)로 곱하고 이를 매매가에서 임대보증금을 뺀 금액으로 나눈 뒤 100을 곱하면 된다. 가령 오피스텔을 1억3000만원에 매입했고 보증금 2000만원에 월세를 130만원 받을 경우 월세 130만원을 12개월로 곱하면 1560만원이 나온다. 여기서 매매가 1억3000만원에 보증금 2000만원을 뺀 1억1000만원에 1560만원을 나눈 금액에 100을 곱하면 14.2%의 수익률이 나온다.

대출을 끼고 투자하는 경우는 복잡하다. 같은 조건에서 연리 5.5%로 5000만원을 은행에서 대출 받았다면 실투자금액은 대출금액 5000만원과 보증금 2000만원을 제외한 6000만원이 된다. 여기에 5000만원에 대한 연간 은행 이자인 275만원을 6000만원으로 나눈 뒤 100을 곱하면 9.4%의 임대수익률이 나온다. 이 수익률은 중개수수료를 비롯해 소득세 등 세금을 제외한 금액으로 부대비용을 포함하면 수익률은 이보다 다소 떨어진다.