주택 시장이 침체 양상을 보이고 있지만 오피스텔만은 예외다. 부동산 정보 업체 스피드뱅크의 조사에 따르면 2월 한 달 동안 오피스텔은 서울 평균 0.15% 상승했다. 이는 같은 기간 서울 지역 평균 아파트값 상승률(0.04%)보다 높은 수준이다.
통상 가격 상승이 더딘 오피스텔이 최근 들어 몸값이 오른 데는 공급량 변화와 시장 분위기 등 다양한 이유가 있다. 먼저 전세난이 지속되면서 전세 아파트를 대체할 수 있는 주거 시설로 오피스텔이 부각되고 있다는 점이다.
또 아파트와 달리 오피스텔은 지난해부터 강화된 대출 규제도 피해갈 수 있다. 게다가 금융 위기 이후 내려간 예금 금리가 오를 기미를 보이지 않자 오피스텔의 임대 수익을 겨냥한 투자자들이 관심을 가지면서 몸값이 높아졌다.
지역별·면적별 상황은 다르지만 서울 도심권이나 강남권 오피스텔의 연 수익률은 대략 5~8% 정도다. 3월 23일 현재 시중은행들의 1년 만기 예금 금리가 4%대를 밑돌고 있으니 눈에 보이는 수치만 봐도 오피스텔의 수익이 더 나은 셈이다.
여기에 그동안 발목을 잡은 바닥 난방 및 욕실 면적 규제가 전면 폐지되면 오피스텔의 인기는 더 높아질 것으로 보인다.
공급량만 놓고 볼 때 오피스텔의 인기는 당분간 계속될 것으로 보인다. 부동산 정보업체 스피드뱅크의 자료를 보면 2004년 서울·경기·인천 지역에서 총 7만9339실이 준공되면서 오피스텔의 공급량은 최고점을 찍었다. 하지만 이후 내리막길을 걸으며 2008년부터 1만에서 1000단위로 입주량이 줄어들었고 해가 갈수록 감소하고 있는 실정이다.
2009년부터는 5000실 밑으로 내려간 상황이다. 이는 2000년대 초반 바닥 난방 제한이 없고 1~2인 주거용으로 각광을 받으면서 공급량이 일시적으로 많아져 공실이 생겼기 때문이다. 수요가 따라오지 않자 공급량이 차츰 감소했다고 해석할 수 있다. 게다가 2004년 오피스텔의 바닥 난방이 금지되면서 오피스텔 공급에 브레이크가 걸려 최근 같이 입주량이 줄어든 것이다.
오피스텔 인기 당분간 계속될 듯
오피스텔의 공급량이 줄어든데 비해 수요는 갈수록 증가하고 있는 추세다. 인구구조상 1인 가구가 늘어나면서 독신 가구가 거주하기 편리한 오피스텔의 선호도가 높아졌다. 오피스텔은 통상 역세권에 자리하고 다세대주택보다 옵션이 잘 갖춰져 있으며 안전 및 사생활 보호가 가능하기 때문이다.
독신 가구나 신혼부부 등의 오피스텔 주 수요층 외에도 서울 지역의 전세난도 오피스텔을 다시 보게 한 계기라고 할 수 있다. 지난해 서울에서는 강남·북을 통틀어 전세 물량 부족과 전세 값 급등으로 부동산 시장이 몸살을 앓았다.
강북의 경우는 재개발·재건축 철거로 소형 주택 수가 갈수록 줄어들고 있는 가운데 소형 오피스텔이 전세 아파트 역할을 대신하기 시작한 것이다. 강남권의 경우는 기존의 아파트 전세 값이 올라 오피스텔로 전셋집을 옮기는 수요와 함께 소규모 창업자로 인한 수요 발생이 대표적이다.
오피스텔은 아파트보다 적은 비용으로 매입할 수 있다는 점이 특징이다. 소형 오피스텔은 1억~2억 원대로도 투자할 수 있기 때문에 다른 부동산 상품에 비해 진입 장벽이 낮은 편이다.
강남구의 3.3㎡당 오피스텔 가격은 1244만 원이며 서초구는 1154만 원, 영등포구 1035만 원, 종로구는 1009만 원 정도다. 따라서 수요층이 두터운 소형 오피스텔도 2억 원대에 매입할 수 있다.
임대 수익은 오피스텔 위치·준공일·면적·보증금에 따라 다르지만 비교적 새 건물의 소형은 강남권에서 월 100만 원 이상을 거둘 수 있다.
오피스텔은 아파트에 비해 환금성이 떨어지고 매매 차익을 기대하기 힘들다. 아파트는 매수자들이 많지만 오피스텔은 실수요자보다 투자자들이 많으므로 매입하기가 쉽지만 매도하기는 힘들 수 있다는 점을 유념해야 한다. 따라서 오피스텔에 투자한다면 매입해 차익을 남기는 것보다 임대 수익을 얻는 데 목적을 둬야 한다.
위치도 중요하다. 지하철역과 인접한 곳이 좋다. 임대 수요자들이 선호하는 걸어서 3분 이내의 초역세권이 좋다. 대형 빌딩 인근도 고려할 만하다. 이런 빌딩에는 주로 기업들이 입주하므로 주변의 오피스텔은 상업 및 주거용 임대 수요를 발생시킬 수 있는 여건이 마련되는 셈이다.
오피스텔은 공실이 날 경우 임대 수익이 크게 떨어지므로 배후 수요가 풍부해 임대가 잘 이뤄지는 서울 도심권이나 강남권, 업무지구 주변을 눈여겨보는 것이 좋다. 서울이라도 외곽 지역이나 지방의 오피스텔이 인기를 끌지 못하는 것은 이와 같은 이유에서다.
따라서 눈여겨본 오피스텔이 있다면 매입하기에 앞서 발품을 팔면서 시장 분위기 등을 파악하고 공실을 알아봐야 한다.
이 밖에 비교적 새 건물을 선택해야 임대하기가 수월하고 추후 매매할 경우 손해를 덜 볼 수 있다. 위치가 좋고 건물 관리가 잘 된다고 하더라도 건축 연한이 오래되면 감가상각에 의해 건물 가격이 하락할 수밖에 없기 때문이다.
아파트와 달리 오피스텔은 전용면적이 작기 때문에 전용률을 확인할 필요가 있다. 세금 관계도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 오피스텔은 건축물의 용도 분류상 업무 시설로 분류된다.
하지만 실제 용도가 업무용인지, 주거용인지에 따라 세금이 달라진다. 원칙적으로는 주택 수에 포함되지 않지만 사실상 주거용으로 쓰고 있다면 주택으로 보고 기존의 주택과 합쳐 세금을 매긴다는 점을 염두에 둬야 한다.
서울·인천 굵직한 분양 물량 많아
연내 분양을 앞둔 오피스텔도 관심을 끌고 있다. 최근 들어 오피스텔 공급이 줄었고 이미 아파트 분양 시장에서 선전한 곳 위주로 대형 건설사들이 오피스텔을 짓고 있기 때문이다. 서울 알짜 지역으로 평가 받는 용산과 강남권인 송파에서도 분양이 예정돼 있고 인천에서는 경제자유구역에서 대기 중이다.
동부건설의 '센트레빌 아스테리움'은 용산구 한강로2가 일대 국제빌딩 3구역을 재개발해 짓는 것으로, 오피스텔은 총 207실 중 146실(공급 면적 123~124㎡)이 일반 분양된다. 강남을 이을 고급 주거지로 용산이 손꼽히면서 눈길을 모으는 곳이다. 6월 분양할 예정이며 지하철 1호선 용산역과 6호선 삼각지역이 인근에 있다.
청라지구에서는 반도건설이 대규모로 오피스텔과 주상복합을 짓는다. 각각 720실, 890가구다. 오피스텔은 공급 면적이 119㎡이며 10월에 분양할 예정이다.
한화건설은 소래 논현지구 C10블록에서 인천 에코메트로 3차 더타워 오피스텔을 분양할 예정이다. 견본 주택 개관은 4월 9일 예정이다. 주상복합과 오피스텔을 합치면 총 926가구(오피스텔 282실) 규모다. 인천 에코메트로 단지가 개발 완료 단계에 접어들어 더타워 입주 후에는 편의시설 이용이 좋아질 것으로 보인다.
송도지구에서는 대우건설이 송도 글로벌캠퍼스 푸르지오를 선보인다. 주상복합과 오피스텔 총 2309가구의(오피스텔 606실) 매머드급 규모다. 송도 글로벌캠퍼스 단지 내에 있으며 향후 세계 각국에서 이주하게 될 기업들과 연구원·교무원·행정인력·학생 등을 위한 배후 주거 시설 및 상업 시설로, 지역의 랜드마크로 자리 잡을 전망이다.